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为规范物业管理活动，打造共建共治共享的社会治理格局，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，经市人大常委会主任会议讨论并报市委批准，《南通市住宅物业管理条例》被列为2022年我市立法修改项目，根据计划安排，市住房和城乡建设局组织对《南通市住宅物业管理条例》进行了修改，经广泛征求意见建议，形成了《南通市住宅物业管理条例修正案（草案）》（征求意见稿）。现作如下说明： 一、修改的必要性 《南通市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）于2020年10月1日施行，对规范我市物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，推动我市物业管理工作起到了积极的作用。随着《中华人民共和国民法典》施行和《江苏省物业管理条例》修正，现行《条例》中关于业主大会、业主委员会及物业管理方面的相关机制已经不能满足新形势下物业管理工作发展的需要。为进一步加强党对物业管理工作的领导，规范物业服务市场，完善业主大会、业主委员会运行机制，维护业主和物业服务企业的合法权益，提升人民群众的居住环境和生活品质，有必要对《条例》进行修改。 二、修改的指导思想 在修改过程中，注意把握了以下原则：一是维护法制统一。遵循《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等上位法确立的法律框架，严格坚持“不与上位法相抵触”，确保修改工作依据充分，有章可循。二是适应改革发展需要。根据机构改革、上位法的出台或修改等实际，有关部门的名称等出现了新的变化，《条例》作了相应调整。三是突出实用性。坚持问题导向，适应实践需要，针对实践中新发生的违法行为设定了行政处罚，实现权利与义务的统一，维护各方合法权益。四是积极稳妥地修改完善。本次修改是内容上的微调，不是全面修改，对于可改可不改的内容原则上不作修改；对于认识比较一致、条件成熟的，予以补充完善；对于认识尚不统一的，进行深入研究；对于属于工作机制和法律实施层面的问题，通过加强和改进相关工作予以解决。 三、修改的主要内容 修改后的《条例》共有六十二条，较原《条例》的六十三条内容减少1条，共设置总则、业主和业主组织、前期物业管理、住宅专项维修资金、物业服务与监管、法律责任、附则七个章节。 （一）关于名称的修改。一是根据《中华人民共和国民法典》的施行修改了第一条中的立法依据。二是根据机构改革对第五条第二款中本市有关主管部门的名称作了修改。三是根据《中华人民共和国民法典》和《江苏省物业管理条例》统一了“物业费”“业主委员会成员”“候补成员”“公共水电费”“汽车停放费”“旧住宅小区”等名称。 （二）关于法律、法规的修改。一是对照《江苏省物业管理条例》进行修正。根据第二十一条修正了担任业主代表、业主委员会成员的资格规定，根据第七十七条修正了需要应急维修时住宅专项维修资金的申请使用主体和审计要求，根据第六十六条第一款、第六十七条第三款修正了筹集维修资金的渠道，根据第五十七条第一款、第五十八条第二款、第八十八条修正了物业服务企业退出物业管理区域时应当履行的交接义务、拒不撤出时的应对措施和相应的处罚规定，根据第八十五条修正了物业费催缴机制。二是补充完善物业管理区域禁止行为。根据应急管理部《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条修正了物业管理区域禁止电动自行车停放和充电的区域，根据《江苏省燃气管理条例》第三十四条增加了物业管理区域禁止在地下或者半地下建筑物内、高层建筑内使用瓶装燃气的规定。三是完善条例的结构框架。增加了“违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定”的法律责任，并将“其他管理人接受委托，在住宅物业管理区域为业主提供物业服务”纳入条例适用范围，使条例更加严谨、全面。 （三）关于落实街道（镇）属地责任的修改。修改突出了物业管理向基层下移，为基层政府开展物业管理工作完善了法律支持和制度保障。通过修改后的第十六条第二款、第十八条第一款、第二十一条、第四十八条和第五十六条，一是明确了街道办事处（镇人民政府）组织、协调、指导本辖区内业主委员会成员罢免、业主委员会调整或重新选举、物业管理委员会组建的职能；二是明确了街道办事处（镇人民政府）指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责、公示信息的职能；三是明确了街道办事处（镇人民政府）在公共突发事件应对期间，指导物业服务企业开展应对工作的职能。 （四）关于实践中出现新情况后的相关修改。一是删除物业保修金相关条款。因收取物业保修金与《关于公布国务院部门涉企保证金目录清单的通知》（工信部联运行〔2017〕236号）要求不符，故删除了涉及物业保修金的全部条款。二是发生了新的违法行为。近年来，出现业主委员会成员侵犯业主合法权益、建设单位不按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料、不承担召开首次业主大会会议所需费用的行为，而条例未作相关规定或未设立相应的处罚规定，实践中迫切需要加强监管，故通过修改后的第十一条第四款、第五十五条第一项、第五十八条第二项作了新的规定。三是对实践中的问题进行补充明确。通过增加第六十一条，明确了筹备组成员名单、物业管理委员会成员名单及应急维修费用等信息的公示期限；通过修改第十八条第一款第三项，明确了业主委员会不依法履行职责的几种具体情形；通过增加第三十条第二款，补充规定了前期物业管理期间，建设单位重新选聘物业服务企业的实施要求；通过修改后的五十五条第二项，明确了业主委员会成员挪用住宅专项维修资金的处罚规定；针对我市物业服务合同采用包干制的实际情况，取消了物业服务企业对物业费收支情况进行公示的规定。 另外，对第五条、第十七条、第四十五条（原《条例》第四十九条）、第五十七条（原《条例》第六十条）作了部分文字调整。